INNHOLDÅrgang 18. Lørdag 23. September 2017  [ 229 ]  

Registrer deg for nyhetsbrev fra The Viking & Scandinavian Expats Club. Få det direkte på din epost.
  



NorskSvenskaDansk

 


 
Kjøp av Condominium.
Condominium (av Latin con-dominium, felles eiendom) er en populær boligform, ikke minst i Thailand. I dette landet er tre lover relevante for utlendingers kjøp av slike boenheter: Condominium Act B.E. 2522 (1979), Condominium Act (No. 2), B.E. 2534 (1991) og Condominium Act (No. 3) B.E. 2542 (1999) utgitt 28. april 1999.

Inntil nylig kunne utlendinger bare eie 40 % av hele eiendommens samlede areal. Dette er endret til 49 % av hele eiendommens samlede areal, men de ministerielle reguleringer som styrer denne endringen er ennå ikke utgitt.

Det er mange reguleringer som forholder seg til utlendinger og Condominium. De gør i hovedsak ut på at enhver som kan ta seg lovlig inn i Thailand kan kjøpe seg inn i et kondominium.

Jeg har bestemt meg for å kjøpe en Condo, Hva gjør jeg?
Hvis du vil kjøpe en enhet i et Condominium, må du se deg godt for. Det er få andre områder du som kjøper må være mer på vakt enn når du står ovenfor et Condominium.

I dagens marked bør du unngå kjøp på planleggingsstadiet hvis du ikke er helt sikker på boligutvikleren og overbevist om at han vil og har evne til å fullføre Condominium. "Kan de vise til tidligere prosjekter osv." Det er ikke få kjøpere som de siste årene har betalt depositum for deretter å oppleve at utbyggeren kommer til kort, slik at bygget enten ikke kommer i gang, eller blir stående delvis fullført.

Siden det ikke stilles juridiske krav til deponikonti i Thailand, er kjøperen fullstendig prisgitt boligutbyggerens disposisjoner. Du kan selvfølgelig gå til domstolene eller legge saken fram for styret for forbrukerbeskyttelse (consumer protection board), men i virkeligheten kan du ikke gjøre regning med å få tilbake et innbetalt depositum.

Det beste rådet er: Kjøp ny bolig i en ferdigstilt bygning, eller kjøp brukt i en velholdt bygning med god ledelse om de har gode referanser.

Hvor skal jeg se etter en Condo?
Når du ser etter et Condominium er beliggenheten viktigst, enten du skal bo der selv eller leie ut. Hvis du for eksempel elsker sjøen, vil kort vei til stranden være viktig. Hvordan er det med kommunikasjon, shopping etc..

Husk at det kan våre vanskelig å få tilgang til kollektivtransport langt inne i en soi gate, selv taxi kan det bli problematisk å få tak i mange steder. Avstanden til nærmeste butikk er også viktig, og for all del må du passe på at den fine utsikten ikke blir sperret av en ny konstruksjon!

Jeg har funnet en fin Condo. Noe mer?
Stopp litt. Undersåkte du virkelig bygningen? Var du der i rushtiden slik at du fikk oppleve trafikken? åpnet du kanalene og undersøkte tilstanden til rør og ledninger? Kontrollerte du tak og vinduer for tegn etter lekkasjer? "Gjelder kjøp av leilighet i gammelt condo." Er det mulig å få fast parkeringsplass til en bil?

Brannvern er viktig. Hvilke beskyttelsestiltak er gjort i bygningen? Så du etter at åpningene mellom etasjene var forseglet for å unngå spredning av brann? Er alle nødutganger ryddet, og kan dørene åpnes? Fungerer sprinklersystemet? Be om dokumentasjon på service.

Ligger bygningen i et område med fare for oversvømmelse, kan det våre lurt å se om det er merker etter flom på veggene. Stabler med sandsekker kan tyde på problemer med overflatevann, og da kan det være vanskelig å komme seg ut og inn i regntiden.

Hvem bestyrer Condominium, juridiske person? Forsikre deg om at det er et anerkjent firma, og be om å få se regnskapet. Spør eller finn ut hvor stort reservefondet (sinking fund) er, og hva bestyrerfirmaet krever for sine tjenester pr. år. Sjekk også om bestyrerfirmaet har egen konto for innbetaling til det aktuelle Condominium.

Hvilken valuta kan jeg bruke til å kjøpe min Condo?
I hovedsak kan du bruke enhver valuta som kan veksles til Baht for å kjøpe en enhet i et kondominium. Det som teller er at beløpet overføres som utenlandsk valuta, blir vekslet til thailandske Baht og settes inn på en thailandsk konto av en bank i Thailand.

For at utlendinger skal kunne kjøpe seg inn i et Condominium i Thailand må de kunne bevise ovenfor landkontoret (Land Department) at kjøpesummen er overført fra en utenlandsk valuta. Uten at et slikt bevis er lagt fram vil landkontoret ikke tillate overføring av eierskap (transfer of ownership) til den utenlandske kjøperen.

Disse punktene er særlig viktige:
Remitteringer må sendes i nøyaktig samme navn som kjøpekontrakten (purchase contract) lyder på. Hvis kjøper for eksempel er Ola Nordmann må navnet Ola Nordmann stå på remitteringen. O. Nordmann eller Ola Nordmann & Co vil for eksempel ikke bli godtatt.

Pengeoverføringer må foretas i fremmed valuta, ikke i thailandske Baht. Hvis du for eksempel har norske kroner i banken, må du overføre norske kroner, ikke thailandske Baht.

Overførte beløp må være minst USD 20 000 (eller tilsvarende, litt ulike reler i bankene.) for å få et dokument på thai som bekrefter overføringen, et såkalt "Thor Tor 3" - skjema, eller valutaoverføringsbevis. Banken vil ikke utstede dette beviset for et lavere beløp enn USD 20 000 (eller tilsvarende i annen valuta). Dersom nedbetalingsplanen tilsier lavere beløp, må du be om en ny avtale der alle beløp overstiger USD 20 000 (eller tilsvarende).

- Det må gå klart fram av remitteringen hva hensikten med overføringen er. For kjøp av enhet i et kondominium må det stå: "FOR THE PURCHASE OF A CONDOMINIUM". Koden for dette er 5.22 i Bank of Thailand.

- Insister på at utbygger eller selger sender deg en kopi av valutaoverføringsbeviset "Thor Tor 3" for hver remittering. Med slike kopier i hånden kan du unngå problemer i framtida.

Kontroller at valutaoverføringsbeviset er korrekt utfylt:
- Riktig overført beløp.
- Kjøpers navn må være nøyaktig likt skrevet som i kjøpekontrakten (purchase contract).
- Årsaken til overføringen å koden skal være 5.22.

Hvis noe er galt, må du øyeblikkelig forlange at utbyggeren eller selgeren skaffer et korrekt utfylt valutaoverføringsbevis "Thor Tor 3" og sender deg en korrekt kopi. Dette vil spare deg for endeløse problemer i framtida, for eksempel om du selger og vil føre penger tilbake til Norge!

Hvilke dokumenter trenger jeg egentlig for å kjøpe en Condo?
Hvis du selv er i Thailand og skal kjøpe en enhet i et kondominium i ditt eget navn, trenger du passet ditt og valutaoverføringsbeviset "Thor Tor 3" som dokumenterer at du har brakt utenlandsk valuta inn i landet for å kjøpe deg inn i et kondominium.

Hvis du kjøper en enhet i et kondominium for et firma, er reglene flere og mer kompliserte.

Med den store bredden i tilbudet av eiendommer og beliggenheter er det ikke vanskelig å finne drømmeboligen i Thailand. I første omgang virker også prisene svært fordelaktige i forhold til det du må betale i et skandinavisk land. La oss se hvordan du på enklest mulige måte kan overta eierskapet til den attraktive boligen som har vekket din interesse.

Det første som må gjøres er å forsikre seg om at de juridiske forholdene er i orden. Dette bør du overlate til en anerkjent eiendomskonsulent, eiendomsmegler eller advokat.

Arbeidet består hovedsakelig i å kontrollere følgende:
- Beskrivelsen av den aktuelle eiendommen skal stemme overens med skjøtet.
- Eiendomsgrensene i skjøtet må stemme overens med virkeligheten.
- Eiendomsgrensene må ikke være omtvistet.
- Selgeren må verifiseres som den rette eier.
- Condominium må utsteder en ærklæring på at det er solgt kun 49 % til utlendinger.
- Det må ikke foreligge noen heftelser på eiendommen som kan forhindre en heftelsesfri overføring av eiendomsretten eller opprette en heftelsesfri leasingavtale.

Først når disse punktene er avklart er tiden inne for å se på kontrakten. Kjøper du et nytt hjem fra en utbygger, vil utbyggeren sannsynligvis presentere sin standardkontrakt for deg. Siden utformingen av kontakter ikke er standardisert, bør du alltid la en advokat eller erfaren eiendomskonsulent lese gjennom avtalen og fortelle deg sin mening.

Kjøper du en ferdig bolig fra en privatperson vil framgangsmåten være å få skrevet en kontrakt med reservasjoner eller med kjøpsopsjon. Dette er en kontrakt som forplikter deg og selgeren til en spesifisert pris på eiendommen, en spesifisert tidsplan for gjennomføringen, og med bøter for hver av partene i tilfelle det skulle oppstå avvik.

Et depositum på 10 % er vanlig for å sikre en eiendom, og nedbetalingen bør normalt kunne gjennomføres i løpet av 30 til 60 dager. Dersom det avtales en lengre nedbetalingstid er det vanlig med et større depositum. Hvis selgeren oppfyller kontrakten vil du ikke kunne kreve å få refundert et depositum, så straks det er innbetalt er du forpliktet.

Selgeren er også bundet av kontrakten, og forplikter seg til å refundere ditt depositum og betale avtalte bøter i tilfelle han ikke kan levere i henhold til kontrakten.

Juridiske omkostninger, skatt og transport.
Ut over pris, innbetaling og nedbetalingsplan er det viktig at en kontrakt inneholder klausuler som avgjør hvem som skal betale juridiske omkostninger, transportomkostninger og skatter. (Forretningsskatt må påregnes, og det vil alltid bli utlignet en inntektsskatt i forbindelse med omsetning av eiendom.) Kontrakten må inneholde en vurdering av eiendommens verdi, som av skattehensyn typisk er lik eller i nærheten av det myndighetene har fastsatt som en minimumsverdi.

For å kunne beregne hvilke omkostninger som må påregnes, bør du sette deg sammen med en eiendomskonsulent som vet hvordan gebyrer, avgifter og skatter skal beregnes. På bakgrunn av disse beregningene kan du legge fram et begrunnet forslag til fordeling av kostnadene under forhandlingene om klausuler i kontrakten. Det er ingen faste regler her, ytterpunktene er at selger betaler alt eller at kjøper betaler alt. For din del bør du ha klart for deg hva du skal betale i god tid før transportdatoen.
Når du står på landkontoret er det i seneste laget!

"Tor Tor 3" er nå et vanlig vekslingsdokument fra banken, men går fremdeles under dette navnet, både i bank og på landkontor som "Tor Tor 3."

Vi gjør oppmerksom på at dette bare er en veiledning for kjøp av Condominium, ta alltid kontakt med et juridisk kontor som hjelper deg med dokumentene.
Ved lease av eiendom som Apartments etc. er det andre regler for registrering, men utgangspunktet for kjøp er det samme..

Lykke til, disse sjekkpunktene er jo ikke så ulike de man gjør i hjemlandet når man skal kjøpe en leilighet "Condo".


Scan-Siam Consulting Co., Ltd.
Kun etter timeavtale: Mobile: 081 523 6080
E-mail: info@scan-siam.com


© Copyright Warning!
No part of this publication or its text may be reprinted or reproduced in any form without the written permission of the publisher. Violator of this copyright will be acted upon. The violator will be taken action against and prosecuted to the full extend of the law.
© The Viking



 Tilbake til forsiden...